부동산 PF(프로젝트 파이낸싱)대출이 뭐지?

요즘 부동산 침체와 금융권 부실우려로 매일 새로운 뉴스로 나오는 게 PF대출 부실우려에 관한 내용 일 겁니다.

도대체 PF대출이 뭔지 궁금해서 찾아보고 설명드립니다.

 

부동산 프로젝트 파이낸싱이란?

 

부동산개발을 할 때 사업 계획이 있기 마련입니다. 사업성 즉 돈이 되는 사업이니 부동산 개발을 추진할 거고, 거기에 따른 비용은 어마어마하게 발생할 것입니다. 

10억의 토지에 20억짜리 건물을 올리려면 30억이 필요하게 되는데, 토지에 대한 실물이 있으니 여기에 대한 대출은 받을 수 있으나 현재 없는 건물에 대해서 담보대출을 해줄 수 없겠지요.. 그래서 등장하게 되는 게 프로젝트 파이낸싱입니다.

건물이 완공이 되었을 때 미래의 가치에 대한 분석과 사업성검토를 통해서 그 건물의 최종가치를 미리 예상을 하고 대출을 해주는 게 바로 프로젝트 파이낸싱입니다.

프로젝트 파이낸싱의 취급기관은 은행, 증권사, 저축은행, 캐피털, 단위조합(새마을, 신협)등 금융기관에서 취급합니다. 큰 금융사에서는 비교적 안전한 투자로 부실률이 낮지만 단위조합이나, 소규모 저축은행에서는 고금리로 내어주고 비교적 많은 리스크를 안고 가는 현실입니다.

PF는 특정 사업에서의 예상 수익을 기초로 차입이 이루어진다. 담보가 되는 것은 그 특정 사업의 자산 전부이며, 사업의 투자자 또는 제3자 등의 외부로부터의 추가 담보 및 보증인을 받지 않는 non-Recourse Loan(담보만큼만 변제하는 것. 담보물을 넘어가는 빚은 갚지 않아도 된다)으로 이루어진다. 현재의 사업 및 미래의 사업 계획의 현금흐름과 해당 사업의 리스크를 분석·평가하여, 현금흐름이 계획대로 이루어지지 않을 위험을 최소화하고 위험이 최소화된 현재/미래의 현금흐름을 순현재가치(NPV)로 환산하여 사업의 가치를 계산한 후 대출액을 결정하는 금융기법이다.

PF대출을 받기 위한 조건

 

프로젝트 파이낸싱의 대출 조건은 각 금융사의 조건이 상이 하지만 보통의 조건으로 보면,

자기 자본은 20% 이상이어야 합니다.

총사업비 대비 본인자본은 20%는 있어야 사행리스크를 줄일 수 있어서 최소한의 잠금장치입니다.

금융사에서는 리스크를 대비하기 위하여, 사업평가, 상권분석, 현장확인, 사업계획서의 부실여부를 면밀히 검토하여 투자대비 수익을 계산하고 판단하여 프로젝트 파이낸싱의 결정을 하게 됩니다.

 

PF대출의 위험

 

부동산가치의 등락은 예측이 매우 어려운데 상승기에는 모든 금융사가 너도 나도 큰 수익성을 얻으려 달려들게 됩니다. 침체가 시작되기 전에는 부동산대출을 통해 엄청난 수익을 얻어낸 게 사실입니다. 그러나 지금 같은 부동산 침체기에 가치의 하락과 매매가 이루어지지 않는 시점에서는 상환 만기가 도래하여 자금회수가 안되고 부실로 이어지는 사태가 발생하고 있습니다.

2023년 하반기에 본격적으로 부실위험성이 커지고 있는데, 이로 인해 신용평가기관에서 금융권 기업 신용등급 하락시키겠다고 한 상태입니다. 우량평가에 반해 부실평가가 대부분을 차지하고 있어서 우려가 더 커지는 현실입니다.

금융기관 신용평가가 낮아지게 된다면, 금융권의 자금조달이 원활하지 않게 되어서 대출 금리는 더 올라가고 일반 기업들의 자금조달은 더욱더 어렵게 됩니다. 이는 곧 부동산 침체를 가속화하게 될 것이고 경기침체가 장기화될 수 있어서 서민들은 더욱더 힘들어질 전망입니다.

실제 현업에서는 비교적 소규모 PF(주로 500억 이내)를 위한 간단한 컨설팅보고서와 이에 참여하기 위한 금융시장이 형성되어 있고 편법대출의 한 방법으로 이용되고 있는 실정이다. 리스크가 크다고는 하나 주로 2 금융권에서 소액(기관당 주로 10~20억, 최대 50억)을 대출하는 방법으로 했지 하고 필요한 경우 첨 담보를 잡는 식으로 진행되고 있으며 정확한 가치평가보다는 주로 차주의 신용이나 자산이 더 큰 요소로 작용한다. 특히나 VIP들의 경우 1 금융권의 까다로운 심사와 적은 대출 한도를 피해 갈 수 있고, 2 금융권에서는 고객유치에 대한 경쟁과 수익성 때문에 쉽게 사라질 현상은 아니다. 주로 초기 공사대금이나 1년 내 외의 브릿지 자금으로 사용되는 경우가 많으며 이율은 제2금융권의 이자율을 기준하는 경우가 많다.